CWN(CHANGE WITH NEWS) - 헌재, ‘임대차 3법’ 합헌 결정…“재산권 침해 아니다”

[CWN 손태한 기자] 헌법재판소가 헌법소원 및 위헌심판 청구 판결에서 계약갱신요구권, 차임증액 제한, 보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우에 대한 산정률, 법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 개정 조항을 적용하도록 한 부칙 등을 포함하는 주택임대차보호법을 합헌이라고 결정했다.

‘임대차 3법’으로 불리는 주택임대차보호법은 지난 2020년 개정된 법안으로 △전월세신고제 △전월세상한제 △계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 주택임대차보호법 개정안과 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 개정안을 말한다.

전월세상한제로 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 제한하고 계약갱신청구권제로 기존 2년간의 임차 계약이 끝나면 세입자는 임대인에게 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있게 됐고 임대인은 실거주 사정 등이 없으면 이를 받아들여야 한다.

시민단체가 계약갱신 청구권제가 임차인의 기본권을 침해해 위헌이라고 헌법소원을 냈으나 지난 2020년 8월 헌법재판소는 기본권 침해 가능성을 인정할 수 없다며 청구를 각하한 바 있다.

이종석 헌법재판소장은 이날 “손해배상 조항 중 ‘정당한 사유’란 임대인이 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 것으로서 제 3자에게 목적 주택을 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미한다”며 “법원이 구체적·개별적 사안에서 합목적적으로 판단할 수 있어 그 의미가 지나치게 불명확하다고 볼 수 없다”고 말했다.

또한 “계약 갱신 요구 조항의 경우 임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다”라며 “기본권 제한의 정도도 크지 않다”고 설명했다.

이어 “임차인 주거 안정 보장이라는 입법목적이 정당하고 임차인의 주거 이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거 안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다”고 덧붙였다.

이뿐 아니라 “차임 증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제”라며 “증액 범위를 일정 비율로 제한할 뿐 그 액수를 직접 통제하거나 인상 자체를 금지하지 않고 갱신된 임대차계약 기간 동안의 제한에 불과하며 20분의 1의 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다”고 설명했다.

그러면서 “주택 임대차계약에서 보증금과 차임의 시세는 주택 임대차의 수요와 공급 상황, 금리변동, 경제상황 등에 따른 변화에 탄력적으로 대응할 필요성이 인정된다”며 “임차인의 주거안정을 위한 전문적이고 정책적인 고려가 요구되므로 하위법령에 위임할 필요성이 인정된다”고 강조했다.

마지막으로 “임차인의 주거안정 보장이라는 공익이 임대인의 신뢰이익에 비해 큰 점 등을 고려할 때 부칙조항은 신뢰보호원칙에 반해 청구인들의 계약의 자유와 재산권을 침해하지 않는다”고 했다.

주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하고 전월세 시장의 안정을 도모하기 위해 도입됐으나 시행 이후 전세가격 상승 등의 부작용이 나타나기도 했다.

CWN 손태한 기자
sonth@cwn.kr

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